Co vše může překazit žádost o hypotéku?

20.10.2020

Vaši žádost o hypotéku mohou překazit problémy obvyklé, ale i ty méně obvyklé, které běžně klienty nenapadají. O co se může jednat? A jak velký problém může nastat?

Chystáte se žádat o hypotéku a nevíte, co vše ji může překazit. Není divu, hypotéku většinou řešíte jednou, maximálně dvakrát za život. Jen málokdo jich řeší víc. Pojďme se na to tedy podívat.

Běžné potíže

Příjmy vs. výdaje

První, co banky sledují, jsou příjmy a výdaje klienta, případně dalších spoludlužníků. Bance jde samozřejmě o to, aby klient měl z čeho splácet úvěr. Mezi výdaje se řadí splátky jiných úvěrů, výdaje na bydlení a další. Banky navíc připočítávají i životní minimum - každá banka trochu jinak.

S příjmy a výdaji souvisí i parametry České národní banky, DTI a DSTI. Jeden z parametrů, konkrétně DSTI již Česká národní banka nebude od července 2023 striktně vyžadovat, ale jsem přesvědčen o tom, že banky na něj budou stále částečně hledět. Co dané parametry znamenají?

DTI (debt to income) znamená, že můžete mít úvěry do jistého násobku ročního příjmu. Standardně se jedná o osmi nebo devítinásobek. Pokud tedy máte čistý měsíční příjem 30 000 Kč, pak si můžete u DTI 9 půjčit maximálně 3 240 000 Kč. Nejde však jen o úvěr, o který žádáte. Jde o součet všech vašich úvěrů, které třeba již máte.

DSTI (debt service to income) ukazuje, jaké mohou být vaše maximální měsíční splátky. Standardně se jedná o 50% vašich příjmů - DSTI 50. Při příjmu 30 000 Kč měsíčně tak můžete mít splátky všech svých úvěrů do maximální výše 15 000 Kč. Povinné dodržování tohoto parametru je od 1.7.2023 ze strany ČNB zrušeno. Nicméně banky jej mohou, a pravděpodobně i budou, aplikovat dále. Jen na něj budou více udělovat výjimky v případech, kdy jim to přijde adekvátní.

Příjmy z podnikání

U podnikatelů nastává často problém při dokládání příjmů. Podnikatelé místo potvrzení o příjmu dokládají daňové přiznání a pokud mají například výdajové paušály na úrovni 80%, dosáhnou jen málokdy na schválení hypotéky. Některé banky ale umí vyhodnocovat výdajové paušály jinak, takzvanými upravenými výdajovými paušály. Zjednodušeně lze říct, že banka má své vlastní hodnocení podnikatelské činnosti a namísto 60% výdajů vám například započítá 30 nebo 40%.

Registry dlužníků

Do registrů dlužníků se každá banka podívá, většinou ve chvíli, kdy podepíšete žádost o úvěr. Z registrů dlužníků se nevyčtou pouze negativní záznamy, ale například i to, co nyní řádně splácíte. Před bankou tak neutajíte své prohřešky ve splácení, ale ani vaše skutečné výdaje na splátkách úvěrů.

Mezi negativní záznamy patří například nesplácené úvěry, ale i nezaplacené faktury u telefonních operátorů, nezaplacené pokuty či záznamy od magistrátů měst, například o nezaplacení poplatku za svoz odpadu. U živnostníků pak můžeme nalézt i záznamy o dlužných částkách na zdravotním a sociálním pojištění.

Méně časté

Sázkové kanceláře

Občas se stane, že přijde klient, který je z pohledu příjmů a výdajů v pořádku. Stejně tak má v pořádku registry dlužníků. Jenže na výpisech z účtu má položky, díky kterým ho metodika většiny bank diskvalifikuje. Často jde například o vysoké platby na účty sázkových kanceláří a to i v případě, že je klient "dobrý sázkař" a průběžně na sázení vydělává. Pro banku jde o rizikový faktor. Existují ale i banky, u kterých lze úvěry poskytnout i sázkařům.

Příjmy ze zahraničí

Čas od času řeším i úvěr pro klienta, který pracuje v zahraničí. Některé banky takovým klientům uznají jen část příjmu, standardně 50-70%. Některé ale uznávají příjem celý, zatímco některé naopak takové klienty většinou odmítnou. I klienti s příjmy ze zahraničí tak mohou na hypotéku dosáhnout, jen se musí někdy smířit s tím, že to nebude právě u jejich banky.

Příjmy ze sociálních dávek

Obecně lze sociální dávky rozdělit na dvě kategorie, podle toho, zda je banky spíše jako příjem akceptují, nebo ne. Mezi akceptovatelné zpravidla patří rodičovský příspěvek či invalidní důchod, jako doplňkový příjem. Mezi neakceptovatelné naopak většinou patří příspěvky na bydlení, dávky hmotné nouze a podobně.

Nevyhovující zástava

Banka chce, z podstaty hypotéky, ručení nemovitostí. Občas se ale může stát, že odhadce některou možnou zástavu zcela odmítne. O co se může jednat?

Obecně se do zástavy neberou stavby občanské vybavenosti (školky atd.), či náboženské stavby (kostely).

Stává se ale i to, že stavba, kterou chcete ručit u své hypotéky, je v tak špatném stavu, že nelze garantovat její udržitelnost. Zjednodušeně - bez zásadnější rekonstrukce brzy spadne nebo bude neprodejná.

V takových případech je nutné najít jinou zástavu - nemovitost rodičů, sourozenců. Nemovitost tak budete moci koupit, zrekonstruovat a poté zastavěné nemovitosti vyměnit - do zástavy pak půjde vaše nemovitost a původní se z úvěru vyváže.

Další možností je využít nezajištěný úvěr, nicméně ty se poskytují v nižších částkách. Pokud tedy máte nemovitost například s kupní cenou do jednoho milionu korun, je možné tento úvěr využít. U vyšších úvěrů je to již složitější, ale i tak to lze zařídit.

Vysoký věk žadatelů

Většina bank požaduje, aby byla hypotéka splacena nejpozději v 65 letech věku nejstaršího z účastníků úvěru. Ačkoli nejsem zastáncem zadlužování klienta do vyššího věku, lze zajistit i hypotéku se splatností do 75 let věku. V některých případech je to jediná možnost.

Nesouhlas manžela/manželky

K hypotečnímu úvěru se zástavou nemovitosti musí přistupovat oba manželé, pokud tedy klient není svobodný či rozvedený. Může se tak stát, že se vašemu partnerovi váš záměr nebude líbit a z úvěru tak nic nebude.

Toto pravidlo lze obejít rozdělením společného jmění manželů. Nicméně pokud ho budete zajišťovat jen proto, abyste obešli nesouhlas partnera, tak nebude partner zrovna nejšťastnější.

Co s tím?

Neděje se nic hrozného. Přes většinu překážek se s klienty dokážeme dostat. Určitě se nebojte obrátit na mě, nebo na svého finančního poradce, pokud máte dojem, že se v hypotékách vyzná. Zpravidla pro vás zařídím lepší podmínky, něž bankovní poradce na přepážce banky. Neváhejte mě tedy kontaktovat.

Chcete spočítat, na kolik by vás vyšla hypotéka? Nebo máte specifické požadavky či komplikace? Zanechte mi kontakt ve formuláři níže a ozvu se vám. Pravděpodobně spolu řešení vymyslíme.